L'office vous informe

Cette interdiction ne devrait pas en effet s’appliquer aux baux en cours comme le prévoit une proposition de loi actuellement débattue au parlement*. Elle s’appliquera au terme de la tacite reconduction ou du renouvellement du bail. Selon ce texte, l’interdiction serait, en outre, suspendue si le propriétaire a tout mis en œuvre pour réaliser les travaux de rénovation énergétique mais qu’il se heurte à des obstacles techniques ou juridiques. Il en ira par exemple ainsi si les travaux, votés par le syndic de copropriété, ne sont pas encore terminés ou s’il se heurte à un refus du locataire.

Notez que cette proposition de loi ne concerne pas les logements ayant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh par m² et par an, jugés impropres à l’habitation depuis le 1er janvier 2023.

Pour rappel, l’interdiction de louer s’étendra aux logements classés F à compter de 2028 ainsi qu’à ceux étiquetés E en 2034.  

*Proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété

Pour rappel, le loyer ne peut être révisé que si cette évolution a été prévue au contrat de location, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à sa date anniversaire.

La loi interdit, en outre, la révision des loyers des logements classés F ou G.  

Pour obtenir le montant du nouveau loyer, le calcul est le suivant : loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision / IRL de l'année n-1  

Calculer la révision de son loyer sur le site de l'association nationale pour l'information sur le logement

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) s’étend à quasiment toutes les copropriétés. Quant aux logements proposés à la location, ils doivent remplir des critères de décence dont un certain niveau de qualité énergétique.

Copropriété et DPE

Désormais, les copropriétés comprenant de 50 à 200 lots doivent mettre en place un DPE dès lors que le permis de construire du bâtiment est antérieur au 1er janvier 2013. Au 1er janvier 2026, ce sera au tour des copropriétés de moins de 50 lots de réaliser leur DPE.

Pour rappel, le document doit être annexé au carnet d'entretien de l'immeuble et être renouvelé tous les 10 ans sauf dans le cas où il aurait été effectué après le 1er juillet 2021 et qu’il aurait classé l’immeuble : A, B ou C.

Les syndicats des copropriétaires sont en outre tenus d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) dès lors que l’immeuble a plus de 15 ans. Celui-ci doit présenter, pour les 10 ans à venir, les travaux améliorant la performance énergétique et/ou assurant la pérennité du bâtiment, son entretien, la sécurité et la protection des occupants. Ce document doit également être actualisé tous les 10 ans.

Maison individuelle et audit énergétique

Après les logements classés F ou G, l’audit énergétique devient également obligatoire pour la vente de maisons individuelles et d’immeubles en monopropriété classés E.

Location et DPE

Pour être considérée comme « décente » et proposée à la location, l’habitation doit au moins être classée F par le DPE.

Rappelons que le gel des loyers s’applique depuis le 25 août 2022 aux logements classés F ou G. En outre, les DPE émis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025.

Se renseigner sur le DPE    

La loi permet d’abord aux communes de réduire la période autorisée pour louer sa résidence principale à une clientèle de passage. Jusqu’au 1er janvier 2025, les propriétaires qui désiraient louer leur résidence principale ne pouvaient y procéder que dans la limite de 120 jours par an. Ce plafond peut être désormais abaissé à 90 jours par an dans les communes situées en zones tendues par délibération du conseil municipal. Cette possibilité sera offerte à toutes les communes à une date fixée par décret, au plus tard le 20 mai 2026.

Les biens proposés à la location dans les zones tendues de la métropole doivent présenter un diagnostic de performance les classant au minimum « F ».

Sur l’obligation d’enregistrement

L’obligation d’enregistrement en mairie est désormais étendue à toutes les locations, que ces dernières portent sur la résidence principale ou sur des biens secondaires.  L’enregistrement s’effectuera ensuite par un téléservice national, mis en place à une date définie par décret, au plus tard le 20 mai 2026. A compter de cette date, la commune qui constatera un manquement ou une fausse déclaration pourra suspendre le numéro d’enregistrement et enjoindre aux plateformes de location de désactiver l’annonce.

Si le logement est dans une copropriété, le loueur doit fournir une déclaration sur l’honneur attestant que l’activité de location touristique est conforme au règlement de copropriété. Celui-ci peut être modifié à la majorité pour interdire cette activité et non plus à l’unanimité.

Sur la fiscalité

Notez que les avantages fiscaux liés à cette activité sont revus à la baisse puisque les loyers encaissés en 2025 et imposés en 2026, ne bénéficieront plus que d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 €, contre 50 % aujourd’hui dans un plafond de 77 700 €. Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement sera de 50 % dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % aujourd’hui avec un plafond de 188 700 €).

 *Loi 2024-1039 du 19 novembre 2024

En savoir plus sur les nouvelles règles de la location touristique  

Désormais, la réalisation d’un audit énergétique concerne les logements en monopropriété classés E, F ou G par leur DPE.

Pour rappel, le document doit être transmis au candidat acheteur lors de sa première visite, et annexé à la promesse de vente (à défaut, à l'acte authentique de vente), selon l'article L. 271-4, 6° du code de la construction et de l’habitation.

Notez que l’audit s’imposera aux habitations classées D à partir du 1er janvier 2034.

En savoir plus l'audit énergétique

Lors de son discours à Vilnius, le 16 décembre dernier, la présidente de la BCE a annoncé la poursuite de la baisse des taux si l’objectif d’une inflation à 2% dans la zone euro se concrétisait en 2025.   Début décembre, la plupart des banques avaient déjà abaissé leurs taux permettant aux emprunteurs de bénéficier de taux avoisinant les 3 %.  

Accéder au communiqué de presse de la BCE

Accéder au discours de Christine Lagarde prononcé à Vilnius

La clause pénale prévue dans la promesse de vente, fixant, par avance, le montant de la sanction pécuniaire applicable dans le cas où l'un des signataires renoncerait à la réalisation de la vente définitive, ne peut s’appliquer.

L’affaire remonte au 15 juillet 2022 lorsque la propriétaire d’une maison située dans la Somme, conclut une promesse de vente avec un couple, se portant acquéreurs du logement pour un prix de 180 000 euros. La vente doit être réitérée au plus tard le 15 octobre 2022 par acte authentique. Sauf qu’un mois avant cette date, les acheteurs informent le notaire qu’ils renoncent à la vente ayant appris que le bien était exposé à un risque d’inondation.

La vendeuse les somme alors de comparaître chez le notaire le 20 octobre suivant afin de signer l’acte définitif de vente, en vain.

Elle les assigne en justice pour obtenir la résolution du compromis de vente et demander au tribunal d’Amiens qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 18 000 euros et à prendre en charge l’ensemble des frais de justice.  A l’appui de sa demande, elle fait valoir que les acquéreurs avaient connaissance des menaces d’inondation puisqu’un état des risques et pollutions avait été annexé au compromis. Les acquéreurs ne le nient pas mais considèrent que la propriétaire aurait dû les informer que la maison avait déjà subi une inondation. Ils l’avaient appris par le maire avec lequel ils s’étaient entretenus concernant des travaux qu’ils envisageaient d’effectuer.

La cour d’appel leur donne raison. Elle juge en effet que les expressions techniques utilisées dans le diagnostic (« Présence d’un AZI sur la commune » ; « Présence d’un PAPI sur la commune » ; « Zones potentiellement sujettes aux inondations de caves fiabilité MOYENNE dans un rayon de 500 mètres ») étaient totalement obscures pour un acquéreur profane et qu’elles ne pouvaient remplacer une mention ou un propos explicite.   Par ailleurs, elle précise que le document était inséré dans un bloc d’une centaine de pages comportant 12 documents techniques des différents diagnostics.  Elle en conclut que rien n’était susceptible d’attirer l’attention des acquéreurs sur leur « portée concrète. »

En omettant de spécifier le risque d’inondation, la vendeuse avait sciemment dissimulé un élément essentiel de la vente qui avait vicié le consentement des acheteurs.